Денисенко М.П. (ру) Основы инвестиционной деятельности (2003)

4.1. Прединвестиционные исследования и проектирование

В развитых капиталистических странах строительное и технологическое проектирование становятся важнейшими звеньями материализации научно-технического прогресса. В процессе проектирования определяется технический уровень и экономика производства будущих предприятий, а также степень оптимальности объемно-планировочных и конструктивных решений зданий и сооружений различного назначения, уровень их энергопотребления, степень комфортности и бытовых удобств. Усиливается роль сферы проектирования в интенсификации инвестиционного процесса. Характерной чертой ее развития стал более тесную связь с наукой, новыми технологиями и строительным производством. Проектированию предшествуют исследования альтернативных вариантов, которые позволяют принимать всесторонне обоснованные решения о целесообразности нового строительства, реконструкции или модернизации существующего производства.

Как известно, от принятых проектных решений зависят как затраты на строительство (Реконструкцию), так и будущие расходы проектируемых предприятий или затраты на поддержание в надлежащем состоянии объектов непроизводственного назначения.

По сути, на стадии проектирования решается проблема эффективного использования ресурсов в экономике, в том числе в строительном производстве.

Экономическое решение того или иного проекта требует (а в современных условиях особенно) использование колоссального количества информационных данных, которые включают: архитектурно-эстетические характеристики зданий и сооружений; функциональные свойства материалов, конструкций, оборудования, коммуникаций; конструкционные и планировочные решения; факторы воздействия проектируемого объекта на окружающую среду; строительные и эксплуатационные расходы и т.п..

В процессе проектирования весь массив данных и факторов (часто противоречиво влияют на экономические результаты) рассматривается в комплексе и одновременно.

Развитие сферы проектирования в капиталистических странах характеризуется высокой динамизмом, что можно сравнить с развитием наукоемких технологий. Так, в СЕЛА за десятилетие темпы роста продукции сферы проектирования, по некоторым расчетам, в 1,5 раза опережали темпы роста инвестиций и в 2 раза - темпы строительства. Этот, казалось бы, парадоксальный факт, по нашему мнению, обусловлен рядом причин: во-первых, усложнением объектов проектирования и увеличением числа факторов, учитываемых при принятии решений и разработке проектов, ростом в связи многовариантности исследований при обосновании принимаемых проектных решений, во-вторых, увеличением доли консультационных услуг и услуг по управлению проектами, и наконец, более высокими темпами процессов автоматизации и компьютеризации в сфере проектирования по сравнению с другими отраслями строительного комплекса.

Во всех странах наблюдается организационно-структурная перестройка сферы проектирование, направлена на интенсификацию инвестиционного процесса, усиление интеграции проектирования по строительным и машиностроительным комплексами.

Успешную реализацию своей инвестиционной политики значительные зарубежные фирмы и корпорации во многом связывают с такой стратегией управления инвестиционным процессом, который предполагает, с одной стороны, четкое взаимодействие и координацию по всем цепочке инвестиционного процесса (предпроектные исследования, обоснование решений, проектирование, строительство, внедрение объектов в эксплуатацию), с другой - усиление внимания к первой фазы инвестиционного процесса.

Первая фаза включает предпроектные обоснования и процесс проектирования, предпроектные исследования с целью принятия обоснованных инвестиционных решений (Новое строительство, реконструкция или модернизация), а также - обоснование выбора конкретных проектных решений (конструктивных, планировочных и др.).. На предпроектной стадии часто может осуществляться выбор методов организации и технологии строительства. Процесс проектирования объектов производственного назначения и насыщенных оборудованием непроизводственных объектов осуществляется непременно в тесной связи строительно-архитектурного и технологического проектов.

Первая фаза инвестиционного процесса рассматривается многими зарубежными исследователями и практиками как активная звено в процессе реализации научно-технических достижений. Считается, что именно здесь, на первой стадии, создаются предпосылки для ускорения последующих этапов инвестиционного процесса, для оптимизации расходов и обеспечение высоких конечных экономических результатов. По мнению зарубежных специалистов, решения, принятые на предпроектной стадии, определяющих технический уровень, структуру и эффективность будущих основных фондов.

Заслуживает внимания концепция одного из ведущих специалистов США по проблемам управление инвестиционными проектами Бонда С. Пол-сона (Стэнфордский институт). Идея его концепции заключается в том, что при относительно низком уровне затрат на первой стадии инвестиционного процесса (5-10% от стоимости объекта) ее влияние на конечные результаты может быть весьма существенным и даже решающим при всестороннего различного обоснования принимаемых решений. До принятия решения «Уровень влияния» Перция фазы на конечные результаты оценивается как 100%-й, а после его принятия, перед началом разработки предварительного проекта (форпроекта) снижается до 75%. По окончании проектирования (разработки предварительного и окончательного проекта) влияние первой фазы практически исчерпывается. В силу вступает экономический механизм второй фазы - процесса строительства, его «уровень влияния» на конечные результаты оценивается в 25% и зависит от рациональной организации и управления. Главная цель - не допустить отклонения расходов и качественных параметров от предусмотренных в проекте. Обеспечение надлежащего контроля за качеством строительных работ исключает возможность дополнительных расходов на доработки и переработки через строительные дефекты.

Следует подчеркнуть, что эта, в принципе, простая концепция становится жизнеспособным по наличие развитых и гибких организационных структур, обеспечивающих высокий уровень обоснованности принимаемых решений, качества проектирования и строительства. Существенную роль здесь играет эффективная и гибкая система проектирования.

В современных условиях проектирование - это не просто начальное звено,

что дает импульс развитию инвестиционного процесса, как это было 25-30 лет назад. Сейчас она превращается в целостную систему, связанную со всеми этапами инвестиционного процесса. Зарубежный опыт показывает, что сфера проектирования - это сложный взаимосвязанный комплекс, который аккумулирует много видов деятельности: инженерно-конструкторскую, строительную, архитектурную и градостроительную, экономическую, социологическую, экологической, организационно-управленческую и ряд других. Сфера проектирование формируется в особый сектор экономики со своей инфраструктурой - консультационными фирмами различного профиля, информационными базами данных т.

Сфера проектирования - это этап генетического формирования проектируемого объекта. Его отличают динамизм и растущая роль компьютерного обеспечения. По сути, сфера проектирования превратилась в оснащенную новой техникой наукоемкую отрасль, характеризующаяся быстрым ростом масштабов использования ЭВМ и САПР, которые обеспечили повышение уровня автоматизации проектных работ в крупных фирмах США и Японии до 80-100%. Устойчивой становится тенденция перехода от компьютеризации трудоемких видов проектных работ до систем автоматизированного проектирования.

Внедрение ЭВМ и САПР обусловило, по нашим оценкам, повышение производительности работы в проектных фирмах США за 1960-1980 г. в среднем в 1,7-2 раза, за 1981-1985 г. в 2-2,5 раза, за 1986-1990 г. еще в 2 раза, и этот процесс продолжается.

В сфере проектирования в США наблюдаются структурные изменения. С целью повышения конкурентоспособности идет процесс слияния средних проектных фирм с числом занятых 35-75 человек, в результате чего они переходят в разряд крупных компаний (с численностью 100 работников и более), расширяют спектр своих услуг, включая «Управление проектом». Мелкие фирмы с численностью 35 и менее занятых, как ранее, специализируются на узком диапазоне проектных услуг, часто выступая в роли субподрядчиков.

Основной объем проектных работ в США, Японии, Германии и Франции выполняют проектные фирмы, которые по характеру их деятельности можно сгруппировать следующим образом:

- Инженерно-геологические, осуществляющие весь комплекс изыскательских работ по учетом требований по охране природы;

- Инженерно-архитектурные - ведут проектирование зданий различного назначения, инженерных сооружений, а также проектирование инженерного оборудования зданий;

- Проектные - осуществляют строительные и технологическое проектирование, в основном производственных зданий;

- Архитектурные - специализируются на строительном и архитектурном проектировании;

- Инженерно-консультационные - предоставляют консультационные услуги по техническим, технологических и экономических вопросов, методов организации и управления, а также отчасти сами осуществляют проектирование инженерных сооружений;

- Сметно-консультационные - предоставляют консультационные услуги по широкому кругу экономических проблем в инвестиционном процессе, осуществляющих экономическое обоснование при принятии инвестиционных решений, занимаются составлением смет;

- Проектно-строительные - крупные комплексные фирмы, которые интегрируют процессы проектирования и строительства.

Крупные проектно-строительные фирмы, организационная структура которых охватывает весь инвестиционный процесс, осуществляют сами или организуют (на основе субподрядных контрактов) строительное и технологическое проектирование, систематически изучают и -Используют мировой опыт, ведут разработку новейших технических, строительных и архитектурных решений, организуют строительный процесс и его материально-техническое обеспечение (включая комплектную поставку оборудования), как правило, выполняют функции управления проектом.

Самые проектно-строительные фирмы США - «Бехтель корп.», «Фтора корп.» И другие, по оценкам зарубежных специалистов, благодаря своей организационной структуре, наличие групп управления проектами, обеспечивают достаточно четкое взаимодействие участников инвестиционного процесса. В работе проектно-строительных фирм практически сведено к минимуму число несогласованностей в проектах, отклонений уровня фактической стоимости от сметной. Более того, благоприятные условия для совмещения проектирования и строительства, другие организационные преимущества позволяют в среднем на 35% сокращать продолжительность инвестиционного процесса и на 10-12% - строительные расходы.

В США сфера проектирования сформировалась в особый сектор экономики специализируется на выполнении проектных услуг для строительства (реконструкции) зданий и сооружений различного назначения. Рынок этих услуг на три четверти формируется из заказов на проектирование промышленных и коммерческих зданий и сооружений общественного назначения. В конце 1980-х годов более половины заказов на проектирование промышленных зданий выполнили инженерные фирмы и более чем три четверти заказов на проектирование коммерческих зданий, учебных, медицинских и других объектов общественного назначения - архитектурные и архитектурно-инженерные фирмы.

В целом рынок проектных услуг в CLLLA сейчас формируют три

группы заказчиков - промышленные фирмы и корпорации, государство и частный (Индивидуальный) сектор. Более 48% заказов приходится на крупные фирмы и корпорации, около 27% - на государство, 25% - на частный сектор и различные строительные фирмы.

Сфера проектирования в США отнесена цензовой статистике в группу обслуживающих отраслей. По данным цензовой статистики, эта сфера насчитывает более 97 тыс. проектных организаций. Однако подробно статистика учитывает деятельность только тех проектных организаций, имеющих платежные ведомости. Таких организаций насчитывается около 45 тыс., они выполняют до 96% всех заказов на проектирования.

Особую группу образуют 500 крупных проектных фирм США с численностью занятых 100 и более человек. их доля в сумме заказов проектирования - на уровне 25% (Среди них 25 крупнейших фирм, каждая из которых выполняла в 1986 г. объем заказов на сумму 100 млн дол. и более).

500 крупных фирм США осуществляют проектирование как в своей стране, так и по рубежом. Основной объем заказов - на внутреннем рынке (доля зарубежных заказов в общем объеме контрактов этих фирм - на уровне 10%).

Анализ деятельности проектных фирм США за два десятилетия показывает, что за это период роста инвестиций в материально-техническую базу в 4,8 раза обеспечило повышение капиталоозброенности труда проектировщиков в среднем в 2,9 раз. В результате этого производительность труда выросла почти вдвое.

Повышение производительности труда проектировщиков, сокращения сроков разработки проектов рассматриваются зарубежными специалистами как условие сокращения уровня затрат на проектирование, достигающие в развитых капиталистических странах в среднем 5-6% от общего объема инвестиций (до 5-10% от стоимости объекта). Расходы на проектирование определяются контрактом на проектные работы, включая гонорары руководителя проекта и сотрудников проектной группы, накладные и другие предусмотренные договором расходы. Гонорары проектировщиков за их профессиональные услуги зависят в большинстве стран, как правило, от двух факторов - уровня их квалификации и объема выполняемых проектных работ. Наметилась тенденция дифференцировать вознаграждение в зависимости от сложности проектируемого объекта. Такой принцип оплаты с учетом трех факторов используется в практике проектирование во Франции примерно с середины 70-х годов.

Если по контракту руководитель проектной группы становится «теневым заказчиком», то он представляет интересы последнего на всех этапах инвестиционного процесса. В таком случае оплата руководителя проекта

состоит из основного и побудительного гонораров. Эти гонорары включают вознаграждение за проектные работы (как правило, и за предпроектные обоснования), а также за принятую им на себя ответственность («риск») обеспечения успешной реализации проекта.

Развитие услуг по «управление проектом» ведет к расширению функций руководителя проектом, дальнейшей дифференциации и повышения оплаты профессиональных услуг и реализации проекта. В связи с расширением консультационных услуг растут затраты на проектирование. Противодействующим фактором здесь, наверное, должен стать переход на автоматизированные системы проектирования. Поэтому в перспективе ожидается замедление роста доли затрат на проектирование в общем объеме инвестиций.

Предпроектные исследования и обоснования. Принятие проектных решений. При принятии инвестиционных и проектных решений в развитых капиталистических странах всегда действует принцип - «семь раз отмерь, один раз отрежь», что отражает естественное стремление снизить степень инвестиционного риска. На современном этапе в инвестиционной деятельности наблюдается ряд новых тенденций, обусловленных как ускорением темпов НТП, так и ростом уровня требований рынка и, естественно, степени риска.

По оценкам зарубежных специалистов, диапазон требований и ужесточение условий, диктуемых заказчиком, чрезвычайно выросли. Становится все труднее обеспечивать оптимизации ценовых и качественных параметров, «добиваться разумного соотношения между затратами и рисками »при принятии решений и реализации проектов. Это влечет к усилению внимания к предпроектных исследований.

В процессе обоснования и принятия решения рассматриваются и уточняются цели, анализируются все необходимые исходные данные. В зависимости от поставленной задачи разрабатываются предложения наиболее рационального вложения средств заказчика, оцениваются сроки проектирования и строительства, сроки окупаемости инвестиций. При этом учитывается влияние социальных, экономических, экологических и региональных факторов на технико-экономические показатели проекта будущего предприятия или объекта непроизводственного назначения.

В процессе предпроектных исследований устанавливается предварительная смета расходов соответствии с финансовыми возможностями заказчика. По просьбе заказчика могут быть рассмотрены и проанализированы несколько вариантов. В этом случае при изучении целесообразности строительства новых или модернизации действующих предприятий исследуются варианты возможных технологий производства, транспортных схем, генплана и др.. В результате формируется окончательное решение и оказываются необходимые исходные данные для разработки предварительного проекта. При этом, как прави

ло, разрабатываются конкретные рекомендации по рациональной организации будущего производства.

Таким образом, проектировщики еще до начала процесса проектирования обладают достаточно обоснованными технико-экономическими показателями будущего объекта.

Во всех странах наблюдается тенденция к повышению затрат на предпроектные исследования до 25-30%, а с учетом разработки предварительного проекта - до 50-60% общих затрат на проектирование. По мнению зарубежных специалистов, средства, которые тратятся на различные предпроектные исследования и обоснование, вполне окупаются. Более того, создаются предпосылки для ускорение следующих этапов, минимизации затрат, для достаточно высокого (в пределах 15-20%) степени точности оценки сметной стоимости проекта.

Во многих случаях при обосновании и принятии решений заказчик обращается к услугам консультационных фирм (инженерно-консультационных, архитектурно-консультационных, сметно-консультационных и др.).. Такие фирмы располагают специалистов высокой квалификации, обладающих крупными банками информационных данных и современной электронно-вычислительной техникой. Доля консультационных фирм составляет более 40% от числа крупнейших проектных организаций США и имеет тенденцию к росту. Не только в США, но и в других капиталистических странах предоставление разнообразных консультационных услуг проектирования и строительства стало самостоятельной сферой деятельности фирм.

Возникновение института консультационных фирм нового типа, расширение консультационных услуг в сфере предпроектных обоснований, принятие инвестиционных и проектных решений следует отнести к новым явлениям в развитии строительного комплекса.

Оплата консультационных услуг имеет разные формы, но самая распространенная почасовая оплата труда, иногда используются фиксированные гонорары в процентах от стоимости проекта. В зависимости от вида и объема услуг доля гонорара колеблется в диапазоне 2-5% от стоимости проекта, становится фактором заметного роста затрат на проектирование и строительство.

По данным, например, Американской ассоциации инженерно-консультационных фирм, оплата их услуг превысила 2 млрд. дол. в год.

К новым тенденциям следует отнести вовлечение в процессы принятия решений на предпроектной стадии заинтересованных групп населения. В США эта тенденция четко проявилась в деятельности Американского общества гражданских инженеров и Института американских архитекторов, которые провели несколько специальных конференций и подготовили ряд

правительственных документов, регламентирующих «общественное соучастие» населения в принятии проектных решений.

Развитие процессов «общественного соучастия» стало реакцией на ухудшение экологической ситуации в США, Западной Европе и Японии.

Произведено и регламентирована стандарты деятельности соответствующих комиссий, групп советников, консультантов, прессы и других каналов связи с населением. Обсуждение проектных альтернатив касается вредных выбросов предприятий и транспорта, городских шумов и других проблем, связанных с воздействием будущего объекта на окружающую среду.

Привлечение населения к процессу принятия решений происходит и под влиянием все большей индивидуализации спроса. Скорее реагируют на запросы потребителей и привлекают их к процессу принятия проектных решений фирмы, выступающие инициаторами-застройщиками жилых домов.

Наряду с архитектурной выразительность, надежностью конструкций дома, насыщенности современным оборудованием, удобством внутренней планировки потребители все большее значение придают таким критериям, как надежная эффективная тепло-и звукоизоляция, а также качество окружающей среды (чистота воздуха, наличие зеленых массивов и водоемов, уровень шумов и т.п.). Эти тенденции в изменении потребительского спроса находят воплощение в развитии новых форм учета требований рынка. Часть из них носит стратегический характер и направлена на создание проектов домов и градостроительных решений будущего, другие приспособлены к Требования сегодняшнего дня.

Интересен опыт канадской фирмы «Роуз корп.», Которая успешно реализовала построены ней на площади 32 га 400 односемейных и 66 многоквартирных домов. Перед тем, как приступить к застройке жилого района, фирма провела несколько подготовительных этапов.

Первый этап включал анкетный опрос потенциальных покупателей. Анкеты предусматривали получения информации о составе семей, возраст их членов, прибыль, о индивидуальные требования к качеству и удобств жилья.

На втором этапе в специальном павильоне демонстрировались варианты архитектурных, объемно-планировочных и конструктивных решений зданий, отделка интерьеров и фасадов, а также образцов бытового оборудования, отделочных деталей и т.п..

Третий этап включал проектные работы, выполненные тремя специализированными проектными и архитектурными фирмами. В задачи проектирования входило оказание индивидуальности типовым решением зданий и

максимальный учет пожеланий покупателей относительно дизайна, бытовых удобств, качества отделки и других данных анкетного опроса.

Следует отметить, что отбор материалов и изделий для отделки и оборудования (так как и конструкционных) покупателям было предложено осуществить не только за цене их реализации, но и с учетом будущих эксплуатационных расходов течение «жизненного цикла» зданий, т.е. с учетом долговечности, ремонтопригодности, удобства в эксплуатации и др.. Таким образом, связана цена и качество жилых домов и квартир. В этой связи следует подчеркнуть, что в развитых капиталистических странах наметилась тенденция оценивать проекты не только по сметной стоимости, а с учетом расходов за весь «жизненный цикл» объекта. На таких расчетах с помощью ЭВМ все больше специализирующихся консультационные фирмы (сметно-консультационные, инженерно-консультационные и др.)..

Организация процесса проектирования. Зарубежная практика организации проектирования за рубежом предусматривает две стадии его осуществления - предварительный проект (форпроект) и окончательный (рабочие чертежи). На первой стадии прорабатываются все принципиальные вопросы строительства будущего объекта - от генерального плана до архитектурных и конструкционных решений, а также технология производства. Как уже отмечалось, для практики развитых стран характерна согласованность технологического и строительного проектирования - промышленные предприятия проектируются как целостная система. Точность оценки сметы на стадии форпроекта достаточно высокая (отклонение от окончательной сметы - «Базисной цены» проекта не превосходят, как правило, 10-15%, а в Японии даже 7-10%). При подписании контракта на строительные работы в базисной цене прибавляется резерв на непредвиденные расходы (примерно 5%), учитывающий присущий строительству повышенный экономический риск.

Ниже в обобщенном виде представлены типовую схему этапов проектирования и формирование сметной стоимости, характерна для большинства развитых стран (Табл. 4.1). Предварительный проект считается наиболее ответственным этапом. На его разработку для сложных промышленных комплексов даже специалисты высшей квалификации тратят до 10-12 месяцев, а на разработку объектов - 1,5-2 месяца (Табл.4.2). После одобрения предыдущего проекта заказчиком начинается подготовка рабочих чертежей. В случае совмещения процессов проектирования и строительства строительство обычно начинается уже при 15-20%-й готовности рабочих чертежей. При этом предусматривается передача рабочих чертежей на объект частями, параллельно ходу строительства.

Таблица 4.1

Этапы проектирования и формирования сметы расходов («базисной цены») [47, с. 169]

Этап проектированиеСодержание работыУровень точности оценки сметы расходов по базисной цены = 100%
Пред- проектные исследованияПодробная экономическая оценка вариантов. Исследование гипотез. Сравнение технических, технологических, строительных, архитектурных и других решений115-120
I этап - предварительный проект (форпроект)Выбор наиболее рационального варианта проектного решения, детальная экономическая оценка будущего объекта. Разработка предварительной сметы с оценкой затрат по основным видам строительных работ110-115
II этап - окончательный проектРазработка окончательного проекта (рабочих чертежей), по организации строительных работ (последовательности, сроков строительства, поставок материалов и оборудования). Составление окончательной сметы («базисной цены» проекта)100
Относительно предыдущего проекта, то его разработка всегда осуществляется в полном объеме, - он является основанием для получения разрешения на строительство. При разработке предварительного проекта промышленных предприятий широко используются методы вариантного проектирования конкретных решений (компоновка и размещение оборудования, транспортных потоков, коммуникаций, а также объемно-планировочных и конструктивных решений зданий) ^ экономической оценке всех вариантов.

В случае возможных альтернативных решений нередко используются методы экспертных оценок. В этом случае к анализу данных ЭВМ привлекаются соответствующие специалисты для формирования единого мнения и принятия окончательного варианта.

Предварительный проект включает подробные технические, технологические, архитектурно-строительные решения, объем строительных работ по их видам; номенклатуру и объем необходимых строительных материалов, конструкций, оборудования; подробную пояснительную записку; чертежи основных уровней и фасадов; планы и схемы фундаментов, несущих конструкций, основного оборудования и коммуникаций.

После одобрения предыдущего проекта заказчиком проектная фирма приступает к разработке окончательного проекта - подготовки рабочих чертежей. При этом, как правило, проектные решения, принятые на стадии форпроекта, не меняются. их корректировки на стадии окончательного проекта допускаются только в случае улучшение технико-экономических показателей будущего объекта. Корректировка может проводиться только с согласия заказчика и за дополнительную оплату.

Следует отметить, что в зарубежной практике существует тенденция разработки так называемых «Гибких» проектов, который предусматривает возможность облегчения будущего реконструкции промышленных зданий, приспособления к смене поколений оборудования. Известна также практика проектирования зданий, независимых от конкретной технологии, с «гибким» генеральным планом застройки, строительными конструкциями, которые легко монтируются и демонтируются. Создание таких проектов обусловлено высокими темпами технического перевооружения производства.

Таблица 4.2

Средние данные по срокам выполнения проектных и организационных работ в фирмах западноевропейских стран, предусмотренных типовыми договорами на проектирование производственных объектов [47, с. 170]

Этап проектных работСрок (Недели)
Подготовка доклада по результатам предпроектных исследований и обоснований для принятия решений (с момента получения задание от заказчика)4
Разработка предварительного проекта (С момента одобрения заказчиком предпроектных исследований)6-8 *
Разработка рабочих чертежей до окончательного проекта, подготовка консультационного досье договору подряда (с момента получения разрешения на строительство)12-15 *
Всего22-27
Проведение консультаций (с момента окончания подготовки досье). Подготовка заключения на предложения подрядчиков (с момента получения всех предложений)2
Подготовка документов для заключения договора подряда (С момента апробации заказчиком отчета о предложениях, поступивших и подрядчика)3
Подготовка проекта приказа для заказчика о открытие строительства4
Всего33-38 **
Рассмотренные выше порядок и последовательность организации процесса проектирование преимущественно относятся к промышленным и других значимых, а также уникальных объектов.

Проектирование жилых и других видов гражданских зданий наиболее чаще осуществляется зачастую без четкого разграничения на этапы, а проектные решения согласуются с заказчиком в процессе их разработки. Предварительно осуществляется «Анализ объекта» согласно требованиям и финансовых возможностей заказчика. В процессе анализа определяются объемно-планировочные и конструктивные решения зданий, виды отделки, а также системы бытового и инженерного оборудования. По договоренности с заказчиком при анализе объекта может рассматриваться несколько вариантов с их экономической оценкой. После одобрения и утверждения заказчиком оптимального варианта проектные фирмы приступают к детальной разработке всех архитектурно-строительных решений зданий, а также систем отопления, вентиляции и других специальных работ (последние, конечно, передаются соподчиненные проектной фирме).