Майорова Т.В. Інвестиційна діяльність (2004)

4.4. Оцінка об’єктів реальних інвестицій

При оцінці об’єктів реальних інвестицій використовується ряд стандартів вартості майна, які застосовуються в залежності від мети оцінки, саме:

- обґрунтована ринкова вартість — це ціна, за якою майно може переходити з рук продавця, який бажає його продати до рук покупця, який бажає його купити, тобто це стартова початкова ціна на ринку;

- інвестиційна вартість — це конкретна вартість об’єкту, що оцінюється, для конкретного інвестору, виходячи з його особистих інвестиційних цілей;

- внутрішня або фундаментальна вартість — є аналітичною оцінкою об’єкта, яка базується на знаннях та обліку його фінансового стану, а також перспектив одержання прибутку та чистого доходу. Розрахунок внутрішньої вартості можливий при наявності доступу до повної інформації про оцінювальний об’єкт;

- ліквідаційна вартість — представляє собою чисту суму, яка може бути виручена при ліквідації цієї фірми. Існує “впорядкована ліквідація”, за якої процес продажу активів здійснюється протягом часу, який дає можливість одержати максимально можливу в цих випадках ціну нерухомості та “примусова ліквідація”, за якої активи продаються швидко в процесі одного аукціону, не враховуючи інтереси власника майна;

- балансова (бухгалтерська) вартість об’єкту — цей вид вар

тості визначається балансовим рахунком як сума його активів за мінусом зносу, а також сум короткострокових та довгострокових зобов’язань. При цьому основні фонди оцінюються з урахуванням останньої переоцінки за мінусом зносу та амортизації;

- відновлена (поточна) вартість — це балансова вартість з урахуванням переоцінки активів на дату оцінки вартості [7. с. 10-12].

Визначивши вартість об’єкту реальних інвестицій, далі проводять її оцінку. Оцінка базується на певних принципах, які умовно поділяють на три групи.

До першої групи відносять:

а) принцип вигоди — вкладаючи інвестиції в основні фонди, зокрема, купуючи нерухомість для виробничої діяльності, необхідно визначити, наскільки цей об’єкт буде йому корисним. При цьому вигода буде визначатися можливістю її використання для виконання тих чи інших функцій, і в першу чергу, сприяти в збільшенні прибутку;

б) принцип заміщення означає, що найбільша вартість об’єкту нерухомості не може перевищувати найменшу вартість, за якою можна придбати інший об’єкт з подібною вигодою;

в) принцип очікування — дає можливість визначити поточну вартість майбутніх доходів та вигод, одержаних внаслідок використання об’єкту реальних інвестицій.

Таким чином, перша група принципів оцінки дає можливість інвестору одержати уявлення про цінність об’єкту інвестування.

До другої групи відносять:

а) принцип економічної величини, тобто оптимальний розмір об’єкту власності — одержання оптимального прибутку від використання об’єкту залежить від його економічної величини. Наприклад, земельна ділянка, на якому знаходиться об’єкт власності, за своїми розмірами перевищує величину, необхідну для функціонування цього об’єкта, отже власник об’єкту заплатив лишню суму при придбанні ділянки або платить більшу орендну плату за його використання. В будь-якому випадку це знижує доход, отже, економічна величина — це кількість землі, яка забезпечує найкраще землекористування в цьому регіоні з урахуванням існуючої ринкової кон’юнктури;

б) принцип визначення впливу доходів, що збільшуються або зменшуються, на вартість об’єкту власності — цей принцип означає, що в міру доповнень ресурсів до основних факторів виробництва темпи росту чистих доходів будуть збільшуватися до деякої точки, починаючи з якої доходу ростуть уповільненими темпами. Це уповільнення проходить до тих пір, поки приріст вартості не стане менше, ніж витрати на добавлені ресурси;

в) принцип оцінки збалансованості різних факторів виробництва — це означає, що будь-якому типу землекористування має відповідати оптимальне поєднання факторів виробництва, при якому досягається максимальна вартість землі та об’єкту вартості, на якому він знаходиться;

д) принцип оцінки залишкової продуктивності землі — це означає, що земля має залишкову продуктивність, яка може бути визначена як чистий дохід, віднесений до землі, після оплати праці, капіталу та підприємницької діяльності. Величина залишкової продуктивності землі визначається її місцезнаходженням

Таким чином, друга група принципів оцінки характеризує фактори, які безпосередньо впливають на оцінку усіх засобів виробництва: землі, будівель та споруд обладнання тощо.

До третьої групи відносять:

а) принцип залежності — заключається в тому, що вартість об’єкту власності в значній мірі обумовлена його місцезнаходженням, а також наявністю розвиненої інфраструктури, можливістю встановлення економічних зв’язків з власниками інших об’єктів власності, наявністю кваліфікованої робочої сили, екологічної ситуації тощо;

б) принцип відповідності — означає, що будь-який об’єкт має відповідати нормативним, архітектурним та ринковим стандартам, прийнятим у цьому регіоні;

в) принцип попиту та пропозиції — цей принцип означає, що при наявності збалансованого попиту та пропозиції ринкова ціна як правило відображає вартість (витрати) виробництва об’єкту реальних інвестицій. Перевищення ринкових цін на об’єкт над вартістю його виробництва стимулює створення нових об’єктів до тих пір, поки не наступить рівновага;

г) принцип конкуренції— наявність конкуренції приводить до того, що коли прибуток на ринку перевищує рівень, необхідний для оплати факторів виробництва, то на ньому загострюється конкурентна боротьба, в наслідок чого спостерігається зниження середнього рівня чистих доходів. Отже в кінцевому результаті це суттєво впливає на оцінку об’єктів;

д) принцип зміни вартості — зміна вартості об’єктів нерухомості є постійним процесом, який обумовлюється не лише їх фізичним зносом, але й іншими факторами, зокрема, зміною вартості сировини, провадженням нової техніки, зміни демографічної ситуації тощо. Таким чином, ці іа'інші фактори можуть змінювати корисність об’єкту нерухомості та його власність.

Таким чином, третя група включає принципи, які характеризують вплив зовнішнього ринкового середовища на вартість об’єктів реального інвестування.

Синтезом усіх розглянутих вище принципів оцінки вартості об’єктів реального інвестування є принцип найкращого та найбільш ефективного використання об'єкту. Це варіант використання )об’єкту, який вибрано серед інших можливих законних варіантів реального інвестування, який є фізично здійснимим, достатньо обгрунтованим, який має реальне фінансове забезпечення і який при

водить, зокрема, до найвищої вартості земельної ділянки, на якій розташовано об’єкт. Цей варіант використання забезпечує об’єкту реальних інвестицій найвищу поточну вартість на дату оцінки.

Вкладаючи свої кошти в основні фонди інвестор має зробити їх оцінку за повною первісною вартістю або за відновленою вартістю.

Первісною оцінкою основних фондів є вартість їх придбання або створення, тобто оплачена сума грошових коштів чи їх еквівалентів, або справедлива вартість іншої форми компенсації (інших активів або зобов’язань) наданих для одержання активу на момент його придбання або створення Первісна вартість будівель та споруд визначаються за кошторисною вартістю на момент уведення до експлуатації. Оцінка основних фондів за первісною вартістю, яка відображається в бухгалтерському балансі підприємства, називається первісною балансовою вартістю основних фондів.

Оцінка за відновленою вартістю основних фондів (з урахуванням індексації) встановлюється міністерством економіки і міністерством фінансів разом з фондом державного майна України. Вона здійснюється щорічно після звітного року станом на 1 січня наступного року в Україні.

Оцінка за залишковою вартістю основних фондів з урахуванням зносу. Така оцінка основних фондів здійснюється з урахуванням амортизації за поточних період [2].

У свою чергу, амортизація — це систематичний розподіл вартості, що амортизується, необоротних активів протягом строку їх, корисного використання (експлуатації). З урахуванням амортизації визначаються такі види вартості основних фондів:

- Вартість, що амортизується — первісна або переоцінена вартість необоротних активів без їх ліквідаційної вартості.

- Первісна вартість — історична (фактична) собівартість необоротних активів у сумі грошових коштів або справедливої вартості інших активів, оплачених (переданих), витрачених для придбання (утворення) необоротних активів.

- Переоцінена вартість — вартість необоротних активів після їх переоцінки.

- Ліквідаційна вартість — сума коштів або вартість інших активів, яку підприємство очікує одержати від реалізації (ліквідації) необоротних активів після закінчення строку їх корисного використання (експлуатації), за мінусом витрат, пов’язаних з їх продажем (ліквідацією).

Використовуючи норми амортизації, інвестор визначає і строк корисного використання (експлуатації) основних фондів —- це очікуваний період часу, протягом якого фонди будуть використовуватися підприємством або з їх використанням буде виготовлений очікуваний підприємством обсяг продукції (робіт, послуг), причому цей строк може переглядатися у випадку зміни очікуваних економічних вигод від його використання. Основні методи нарахування амортизації докладно викладені автором у шостому розділі роботи.

Оцінюючи основні фонди, інвестор має визначити ступінь ефективності їх використання. Основним показником, гцо характеризує ефективність використання інвестором основних фондів є фондовіддача, яка визначається за такою формулою:

Фв=Ор/Вф, (4.1)

де Ор— обсяг виробленої продукції (послуг), грн.;

Вф— вартість фондів, грн.

Оберненим показником до показника фондовіддача є фондоємкість, яка в свою чергу визначається за такою формулою:

Ф = 1/Фв=Вф/Ор, (4.2)

До об’єкту реальних інвестицій відносять і оборотні кошти, їх головна функція — це здійснення розрахунків за поставлені товари, виконані роботи, готову продукцію. До них відносять:

- Фонди обертання — це вартість готової продукції; кошти, пов’язані з її переміщенням до моменту повної реалізації; кошти в розрахунках із замовниками; кошти в касі.

- Оборотні фонди — це сировина, конструкції, деталі, виробничі запаси, паливо, МБП, незавершені будівельно-монтажні роботи, витрати майбутніх періодів, тощо.

Отже, оборотні кошти постійно обслуговують всі стадії виробничого процесу. До основних показників ефективності використання оборотних коштів відносять:

Загальну норма оборотних коштів (Hо):

Н0=(Ок/Опр)х Но, (4.3)

де Ок — середньорічний обсяг оборотних коштів;

Опр — обсяг продукції.

Коефіцієнт обертання:

Коб=Опр / Ок (4-4)

КОБ=ОПР/ОК

Середню тривалість одного обороту (Д):

(4.5)

де Тоб —тривалість обороту дня

Величина умовної економії за рахунок вивільнення коштів (Eум):

Еум=Опр/Тх (Д2-Д1), (4.6)

де 0пр— обсяг продукції у плановому і фактичному періоді;

Т — тривалість цього періоду;

Д2; Д1,— середня тривалість одного обороту.

Показники обертання залежать від середніх залишків оборотних коштів та суми обороту відповідного періоду. Крім загальних показників обертання розраховують індивідуальні показники за окремими складовими: за виробничими запасами; незавершеному виробництву і т.д.

За рахунок прискорення обертання оборотних коштів відбувається їх вивільнення та можливість їх використання в інших напрямках, зокрема, господарської діяльності. Вивільнення буває: абсолютне та відносне:

- Абсолютне вивільнення свідчить про зменшення фактичних середніх залишків оборотних коштів при тому ж обороті або при його зростанні.

- Відносне вивільнення свідчить, що темп зростання обсягу обороту випереджає темп зростання середніх залишків оборотних коштів.