Майорова Т.В. Інвестиційна діяльність (2004)

4.5. Особливості оцінки нерухомості

Однією з найважливіших економічних проблем при інвестиціях у нерухомість (земельні ділянки, виробничі або житлові будівлі, споруди тощо) є точна та правильна вартісна оцінка нерухомого майна.

До факторів, що впливають на вартість об’єкту нерухомості, належать: правовий режим використання об’єкту; цільове призначення та функціональне використання; умови продажу (вільний продаж, змушений продаж); дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов’язана із зміною ринкових умов); місцезнаходження (відмінності у розташуванні майна в різних природнокліматичних зонах, у населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних місто планувальних і економіко планувальних зонах); фізичні характеристики (розмір і конфігурація нерухомості та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об’єктів нерухомого майна); використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля) тощо.

Сьогодні на практиці існує багато методів визначення вартості об’єкту нерухомості. Більшість із них об’єднані у три підходи:

- доходний підхід;

- порівняльний (ринковий) підхід;

- витратний майновий підхід.

1. Метод доходного підходу. При використанні цього методу для оцінки нерухомості інвестори виділяють декілька рівнів доходів та витрат. Джерелом інформації для цього служить бухгалтерський звіт про доходи та витрати. Перший рівень — це потенційний еоловий доход від здачі об’єкту нерухомості в оренду на цілий рік або доход, одержаний від використання нерухомості будь-яким іншим способом. Другий рівень — це дійсний ефективний валовий доход, який визначається шляхом віднімання з потенційного валового доходу втрат від недовантажених приміщень, неповного одержання орендної гагати та інших утрат. Третій рівень — це чистий операційний доход — це величина, яка характеризує реально одержаний доход за мінусом поточних операційних витрат, без урахування фінансових витрат (витрат з обслуговування боргу). Четвертий рівень — це грошові кошти, які надійшли до витати податків.

Визначивши величину доходів за попередні періоди, визначається тенденція їх розвитку в майбутньому та вираховується їх прогнозне значення. Саме прогнозні значення доходів служать основою для оцінки об’єктів нерухомості при бажанні інвестора вкладати туди кошти.

В рамках доходного підходу може використовуватися ряд методів на яких ми зупинимося більш детально.

Метод валової ренти

Оцінка нерухомості з використанням методу валової ренти базується на тому, що існує пряма залежність між ціною продажу та доходом від здачі нерухомості в оренду.

Інструментом цього методу є мультиплікатор валових рентних платежів (GRM— gross rent multiplier), який визначається як відношення ціни покупки (продажу) до рентного доходу. В якості рентного доходу може використовуватися або потенцій валовий доход, або дійсний валовий доход. Наприклад, об’єкт нерухомості продали за 100 000 грн., а величина дійсного валового доходу склала 12 500 грн. Таким чином, величина мультиплікатора становитиме 100000 / 12500 = 8,0, а ставка валової доходності— 12500/100000 = 0,125. Ставка валової доходності та мультиплікатор рентних платежів — це взаємо обернені величини (1/8=0,125). Отже, якщо є можливість одержати інформацію на ринку нерухомості по проведеним угодам по подібним об’єктам (ціна продажу, доходність операції, величина мультиплікатора або валова ставка доходності), то використавши ці дані можна провести оцінку об’єкта, виставленого на продаж.

Приклад. На продажу виставлено об’єкт нерухомості, дійсний валовий дохід якого становить 225 000 грн. За угодами, які раніше були заключні з нерухомістю в цьому регіоні одержали такі дані (див. табл. 4.1).

Таблиця 4.1.

Об’єктЦіна продажу, грн.Дійсний валовий дохід, грн.Валова ставка ДОХОДУ
12200 000275 0000,125
22 118 000305 0000,144
31 826 000210 0000,115




Порівнюючи усі якісні параметри та місцезнаходження об’єктів, приймаємо рішення, що найкраще значення валової ставки доходу — 13%. В цьому випадку вартість об’єкту, що продається становитиме:

225 000/0,13 = 1730 769 грн.

Цю величину можна одержати, якщо для оцінки застосовується мультиплікатор (множник). Скориставшись середньою ставкою доходу, визначимо значення мультиплікатора валових рентних платежів: 1 / 0,13 = 7,692307.

Далі визначимо вартість об’єкту нерухомості, що продається 225000 * 7,692307 =1730 769 руб.

Даний метод оцінки нерухомості часто використовується при її покупці. Разом із тим необхідно вказати, що він є надто наближеним, так як не враховує різниці в операційних витратах різних об’єктів нерухомості, а також особливостей їх фінансування, ціни можливої перепродажі, розмірів і часу одержання майбутніх доходів.

Для розрахунку вартості об’єкта нерухомості можна використовувати не тільки валову ставку доходу, а й загальну ставку доходу (overall rate of return — OAR), яка визначається як співвідношення чистого операційного доходу до ціни продажу. Такий спосіб розрахунку має перевагу перед попереднім, бо тут враховуються операційні витрати.

Метод прямої капіталізації

У термінах оцінки нерухомості капіталізацію слід розуміти як визначення величини поточної вартості майбутнього потоку доходів та вигод, одержаних у результаті володіння об’єктами нерухомості.

Капіталізований потік доходів, тобто поточна вартість цього потоку, є оцінкою вартості об’єкта нерухомості. Використання метода капіталізації передбачає поділ доходу за один рік або середньорічного доходу за період, на коефіцієнт капіталізації.

В рамках доходного підходу вартість нерухомості визначається за такою формулою:

V = N01 / К , (4.7)

де V — вартість нерухомості;

N01 — чистий операційний доход;

К — коефіцієнт капіталізації.

Формула (4.7) є основою в оцінці нерухомості методом капіталізації.

Одним із найважчих питань у процесі оцінки доходності нерухомості є розрахунок коефіцієнта капіталізації.

Інвестуючи капітал у доходну нерухомість, інвестор бажає отримати доход не тільки на вкладений капітал, а й повністю відшкодувати сам капітал. Відшкодування інвестованого капіталу можливе або шляхом перепродажу об’єкту нерухомості, або шляхом одержання доходу, величина якого забезпечує одержання не тільки процентного доходу на капітал, а й поступове його відшкодування за певний період часу. Показником, який характеризує цей процес, є коефіцієнта капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації складається з двох частин. Одна його частина відображає дохід на інвестований капітал, тобто винагороду власнику капіталу за цінність грошей з урахуванням часового фактору й ряду інших факторів, пов’язаних з даним інвестиційним проектом. Іншими словами, це процент, який виплачується за використання грошових коштів. Його також називають віддачею. Друга частина коефіцієнту капіталізації виражає суму, яка йде на відшкодування початкового інвестованого капіталу.

Для розрахунку коефіцієнта капіталізації використовують таку формулу:

К= М*і2+(1—М)* і1, (4.8)

де К — коефіцієнт капіталізації;

М— відношення величини кредиту до вартості нерухомості;

і,— відношення величини грошових надходжень до виплати податків до суми вкладених коштів (ставка капіталізації на власний капітал); і2 — відношення щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечної позики.

Приклад. Інвестор планує одержати 20% доходу на свої інвестиції в об’єкт нерухомості. Для фінансування угоди є можливість отримати кредиту розмірі 80% від вартості цього об’єкта нерухомості під 12% річних. Визначимо ставку капіталізації та вартість об’єкта нерухомості при умові, якщо чистий операційний доход від нього становить 50 000 грн.

К= 0,8 * 0,12 + (1 – 0,8) * 0,2=0,136, звідки вартість об’єкта складає V = 50 000: 0,136 = 367 647 грн.

Поряд із приведеним методом для визначення величини коефіцієнта капіталізації (процентної ставки) використовується також метод кумулятивної побудови. Він передбачає побудову відсоткової ставки як результату додавання кількох величин. За основу приймається так звана без ризикова ставка, тобто ставка, яка показує доходність на найбільш надійні цінні папери. Як правило, це державні цінні папери. До такої безризикової ставки додаються поправки на ризик, пов’язаний з особливостями виду нерухомості, що оцінюється. До цих поправок відносять: ризик за об’єктами, які здано в оренду малонадійним орендаторам; ризик на недостатню ліквідність активів, що оцінюються; ризик, який частково страхує від політичної нестабільності, тощо. Усі поправки враховуються у відсотках. Сума безризикової ставки та внесених поправок є відсотковою ставкою, за якою визначається коефіцієнт капіталізації. Базою для внесення поправок є не лише загальновизнані дані, а й суб’єктивна думка експерта-оцінювача.

Так, наприклад, при розрахунку відсоткової ставки кумулятивним методом можуть додаватися:

Ставка доходу по без ризиковим цінним паперам 6,0% Премія за ризик інвестування в даний об’єкт 4,5%

Премія за політичний ризик 2,5%

Премія за інші особливі ризики 5,0%

Разом відсоткова ставка 18,0%

Коефіцієнт капіталізації не завжди використовується для оцінки об’єкта нерухомості. Так, наприклад, потоки доходів, надходження яких прогнозується рівними сумами протягом необмеженого часу, капіталізуються за ставкою відсотка (дисконту). Наприклад, ділянка землі приносить щорічний доход у розмірі 5000 грн., що за розрахунками власника ділянки складає 5% величини витрат на його придбання. В цьому випадку вартість земельної ділянки буде становити 5000/0,05= 100 000 грн. Визначення вартості об’єкта власності також здійснюється за ставкою процента (дисконту), якщо не передбачається зміна його вартості. У цьому випадку відшкодування інвестиційних витрат здійснюється в момент перепродажу даного об’єкта. Таким чином, всю суму одержаних доходів можна розглядати як доход на інвестиції (відшкодування інвестицій).

Метод відшкодування інвестованого капіталу

Інвестор, розміщуючи свій капітал у той чи інший інвестиційний проект, передбачає, перш за все, відшкодування вкладеного капіталу та одержання прибутку. Існує гри способи відшкодування інвестованого капіталу:

- прямолінійне відшкодування капіталу;

- повернення капіталу по фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції;

- повернення капіталу по фонду відшкодування за без ризиковою процентною ставкою.

Прямолінійне повернення капіталу (метод Ринга) передбачає, що відшкодування основної суми інвестованого капіталу здійснюється рівними частинами. В цьому випадку розміри платежів по основній сумі інвестицій становитимуть:

D/n = R1 = R2 = ... = Rк = Rn

Залишок невідшкодованих інвестицій на початок кожного періоду становитиме:

Dk = D - R (k - 1), (4.9)

де D — загальна сума інвестицій;

к — номер розрахункового періоду;

Dk — залишок невідшкодованих інвестицій у періоді к;

R — сума,яка йде на погашення інвестицій.

Величина строкової виплати Yk у кожному періоді становить:

Yk-Dk* i+R , (4.10)

де і — процентна ставка.

Приклад. Інвестор планує придбати нерухомість вартістю в 250 тис. грн. За його розрахунками володіння об’єктом нерухомості має принести щорічний дохід у розмірі 20%. Для реалізації проекту інвестор під заставу майна одержав кредит у сумі 250 тис. грн. під 20% річних строком на 5 років. За умовами кредитного контракту погашення суми основного боргу має проводитися рівними платежами, а нарахування відсотків — в кінці року.

Складемо план відшкодування інвестицій, тобто погашення одержаного кредиту.

R = 250/5 = 50 тис. грн. — річна виплата основного боргу.

План погашення кредиту представимо у табл. 4.2.

Таблиця 4.2. (тис. грн.)

РокиВеличина боргу DПроцентний платіж / (І = Дк* і)Річні витрати і погашення основного боргу RРічна строкова виплата (Yk=I+ R)
1-й2505050100
2-й200405090
3-й150ЗО5080
4-й100205070
5-й50105060
Всього150250400
В цьому прикладі щорічна прямолінійна норма повернення основного капіталу становить 20% (50/250 = 0,2), а поточна віддача на вкладений капітал (процентна ставка) також 20%. Тоді коефіцієнт капіталізації становить: 20 + 20 = 40%. Дійсно, якщо перший річний платіж поділити на коефіцієнт капіталізації (100 : 0,4= 250), то одержимо розмір основної суми капіталу.

Важливою особливістю даного методу є щорічне зниження величини членів грошового потоку, який використовується для погашення боргу. Тому даний метод прямолінійної капіталізації не може застосовуватися для потоків з рівними доходами.

Повернення капіталу по фонду відтворення за ставкою доходу на інвестиції (метод Інвуда).

Цей метод ми розглянемо на такому прикладі.

Приклад. На продаж виставлено об’єкт нерухомості вартістю 50 тис. грн. Інвестор планує отримати доход на вкладений капітал у розмірі 6% річних, вважаючи, що щорічний грошовий потік становитиме приблизно 14 тис. грн. Одночасно інвестор планує відшкодувати свої інвестиції за 4 роки.

Необхідно визначити коефіцієнт капіталізації, а також можливість відшкодування інвестицій за вказаний строк. Розрахункові параметри:

D = 50 тис. грн.; п = 4; / = 6%.

Фактор фонду відшкодування: і/{(1+ і)„- і} = 0,06/(1,06(4)- 1)= 0,2286.



РокиDI = Dk*iRY
1-й50,0 33,011,429614,4296
2-й8,57042,314312,115314,4296
3-й26,45511,587312,842314,4296
4-й13,61280,816813,612814,4296
Всього-7,718450,057,7184
Даний приклад є ілюстрацією до використання розрахунку повернення капіталу по фонду відшкодування та ставкою доходу на інвестиції. В цьому прикладі норма повернення інвестицій є складовою частиною коефіцієнта капіталізації. Вона дорівшоє фактору фонду відшкодування, який визначається за тією ж відсотковою ставкою, то й дохід на інвестиції (0,06/(1,О6(4) - 1)=0,2286). Іншою складовою коефіцієнта капіталізації є ставка процентів на інвестиції, використання цієї методики забезпечує повне відшкодування інвестиції та одержання по ним відповідного доходу.

Повернення капіталу по фонду відшкодування та безризикової ставці процента (метод Хоскольда). Наприклад, інвестиційна компанія вклала капітал в проект, який приносить прибуток 18% річних і розрахований на 3 роки, що значно більше середньої прибутковості по цій галузі. Таким чином, менеджмент компанії прийняв рішення: суми, які одержано в рахунок відшкодування інвестицій, знову вкласти в інший проект, життєвий цикл якого — 4 роки, без ризикова ставка в розмірі 8%.

Так як 4-ри річний фактор фонду відшкодування при ставці 8% становить 0,08/(1,084 - 1) = 0,222, то загалі,ний коефіцієнт капіталізації становитиме 0,18 + 0,222 = 0,402.

Для визначення вартості 4-ри річного потоку доходів розділимо дохід за перший рік на коефіцієнт капіталізації. За перший рік доход становить 1,5 млн. грн., таким чином, вартість всього потоку буде дорівнювати: 1,5/0,402 = 3,73 млн. грн. У річному доході віддача на вкладений капітал (процентний доход) становитиме 3,73 • 0,18 = 0,6714 млн. грн., а повернення вкладеного капіталу — 3,73 • 0,222 = 0,82806 млн. грн. Перевіримо цей розрахунок: 0,6714 + 0,82806 = 1,49946 (~ 1,5 млн. грн.).

В тих випадках, коли в процесі угоди можлива втрата частини інвестованого капіталу (наприклад, знос житлового будинку, зданого в оренду), поточний дохід слід розглядати і як відшкодування інвестицій, і як доход на інвестиції. В подібних випадках коефіцієнт капіталізації повинен бути розрахований таким образом, щоб при оцінці вартості активів було забезпечено як повне відшкодування інвестованого капіталу, так і отримання доходу по ньому. Для цього коефіцієнт капіталізації повинен бути збільшений

Приклад. Власник; будинку, початкова вартість якого 50 тис. грн., здає його в оренду на 10 років. Після закінчення терміну оренди дім втрачає свою початкову вартість на 20%. Визначимо: величину щорічного орендного платежу, який вноситься в кінці кожного року, який забезпечив би відшкодування частини втраченого капіталу та дохід на вкладений капітал у розмірі 10% річних; коефіцієнт капіталізації.



Відшкодування втраченого капіталу за 1 рік становить: 0,0627454 * 10 000 = 627,454 грн.

Сума річного орендного платежу повинна становити:

50 000 * 0,1 + 627,454 = 5627,454 грн.

Сума, отримана орендодавцем за весь строк оренди (сума аннуїтетів), становитиме:

5627.454 * [ 1.1(10)- 1] /0,1 = 5627,45 * 15,937425 = 89687,06 грн.

Визначимо коефіцієнт капіталізації.

Відшкодування капіталу (інвестицій) з урахуванням їх втрати в розмірі 20% при ануїтетному методі становитиме: 0,2 * 0,1/(1.1(10) — 1) = 0.2 * 0,062745394 = 0,01254908.

Віддача (процентна ставка на вкладений капітал) — 10% (0,1)- Коефіцієнт капіталізації становить: 0,01254908 + 0,1 = 0,11254908. Початкова (поточна) вартість інвестицій дорівнює , 5627,454/0,11254908 = 50 000.

При прогнозуванні росту вартості активів весь поточний дохід та частина виручки, яка отримана від перепродажу активів, можна розглядати як дохід на інвестиції. Залишок виручки від перепродажу активів забезпечує повернення інвестованого капіталу. Коефіцієнт капіталізації у подібних випадках може визначатися як різниця між ставкою дисконту та щорічним процентом приросту капіталу.

Приклад. Земельна ділянка здається в оренду на 10 років за відсотковою ставкою в розмірі 12% річних. Поточний доход залишається постійним і становить 9,6 тис. грн. Передбачається, що до закінчення строку оренди вартість земельної ділянки зросте на 25%.

Визначимо коефіцієнт капіталізації та поточну вартість

ділянки.

Необхідна ставка віддачі: 0,12.

Приріст вартості: 0,25 * (0,12/[1,1210 — 1]) = 0,25 * 0.056984164 = 0,01424604.

Коефіцієнт капіталізації: 0,12 * 0,014246041 = 0,105753959.

Поточна вартість ділянки: 9,6:0,105753959= 90,777 тис. грн.

Вартість у момент перепродажу: 90,777*1,25= 113,47 тис. грн.

2. Метод порівняльного (ринкового) аналізу продаж. Цей методичний підхід, ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних об’єктів нерухомості (земельних ділянок), використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна. За цим підходом оцінна вартість визначається на рівні ціни продажу подібного нерухомого майна за формулою:



де Ц — оцінна вартість нерухомого майна, визначена шляхом зіставлення ціни продажу подібного майна (у гривнях);

— ціна продажу подібного майна (у гривнях);



стосовно того, що оцінюється, за j-m фактором порівняння. За основу визначення оцінної вартості нерухомості шляхом зіставлення цін продажу подібного майна беруться ціни продажу тих об’єктів, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з об’єктами, які оцінюються.

Визначення оцінної вартості нерухомого майна шляхом зіставлення цін продажу подібного майна передбачає зіставлення цін продажу кількох подібних об’єктів, тому кінцева величина оцінної вартості визначається як середнє значення для ранжованого ряду варіантів значення без урахування найбільшого та найменшого значення) або найбільш поширене значення серед одержаних результатів.

3. Витратний (майновий) метод. Цей методичний підхід, ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці, використовується для проведення оцінки забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається) за умови ефективного їх використання (фактичного чи умовного).

За цим підходом оцінна вартість нерухомості визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим чистим річним доходом від її використання) та всіма витратами на спорудження об’єктів нерухомого майна за формулою:

Цв=Цо-Вос, (4.12)

де Цв — оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна (у гривнях);

Цо — очікувана ціна продажу (або капіталізований чистий дохід від забудованої земельної ділянки) (у гривнях);

Вос — витрати на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці (у гривнях).

За основу визначення оцінної вартості землі шляхом врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці, беруться ціни продажу забудованих ділянок, які склалися на ринку, та витрати, пов’язані із спорудженням цих об’єктів.

Результати оцінної вартості земельної ділянки перераховуються на одиницю порівняння залежно від типу й характеристик земельної ділянки та розташованих на ній об’єктів нерухомого майна.

Незалежно від того проводиться експертна грошова оцінка будівлі, споруди чи земельної ділянки, вона проводиться в такій послідовності:

- збирання інформації, необхідної для проведення оцінки;

- визначення ефективного використання земельної ділянки;

- вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;

- визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення оцінної вартості;

- складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;

- подання звіту на експертизу до органу Державного комітету із землекористування.

Звіт про експертну грошову оцінку нерухомості повинен

містити:

1. Підставу для проведення експертної грошової оцінки нерухомості;

2. Мету оцінки та дату, на яку проведено оцінку;

3. Опис нерухомого майна;

4. План та характеристику нерухомого майна, включаючи його фізичні та економічні особливості, правовий режим, особливості місцезнаходження, опис меж, цільове призначення, характер використання та стан забудови;

5. Аналіз ефективності використання нерухомого майна;

6. Обґрунтування обраних методичних підходів;

7. Розрахунок оцінної вартості нерухомого майна за обраними методичними підходами;

8. Основні передумови проведення оцінки;

9. Висновок експерта щодо оцінної вартості нерухомого майна;

10. Сертифікат нерухомого майна.

До звіту додаються ситуаційний план та план нерухомості, інші матеріали, використані для оцінки майна, а також копія договору на проведення цієї оцінки та копія кваліфікаційного сертифіката експерта.

У разі застосування методичного підходу, який ґрунтується на капіталізації чистого доходу від об’єкту нерухомості, у звіті наводяться конкретні розрахунки: валового та чистого річного доходу від ефективного використання об’єкту нерухомості, з урахуванням обтяжень та обмежень щодо його використання; ставки капіталізації щодо конкретного об’єкту з урахуванням без ризикових процентних ставок, ризику на інвестування та ліквідності земельної ділянки.

У разі застосування методичного підходу, який ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці, у звіті зазначаються рівні цін продажу забудованих ділянок та витрат, пов’язаних із спорудженням будівель та споруд, які склалися на ринку. Звіт підписується експертом та керівником юридичної особи, якою проведено експертну оцінку об’єкту нерухомості, і скріплюється печаткою цієї особи.

Оцінка земельних ділянок сільськогосподарського та не сільськогосподарського призначення в Україні регламентується законодавством.

Так, відповідно д0 Постанови від 23 березня 1995 р. № 213 “Про Методику грошової оцінки сільськогосподарського призначення та населених пунктів ” грошова оцінка земель здійснюється з метою регулювання відносин при передачі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розміру внеску до статутних фондів акціонерних товариств, об’єднань, кооперативів.

Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, а земель населених пунктів - їх генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, матеріали економічної оцінки території.

Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення провадиться окремо по орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за рентним доходом, який формується залежно від якості, місце розташування і економічної оцінки земель.

Для визначення грошової оцінки земель по Україні розраховується диференціальний рентний доход з орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у центнерах) за формулою:

Рдн = (У *Ц—3 — 3 * Kнр):Ц, (4.13)

де Рдн — диференціальний рентний доход з гектара орних земель (у центнерах);

У— урожайність зернових з гектара (у центнерах);

Ц — ціна реалізації центнера зерна;

З — виробничі затрати на гектар;

Кнр — коефіцієнт норми рентабельності.

Крім диференціального рентного доходу, в сільському господарстві створюється абсолютний рентний доход. Загальний рентний доход обчислюється як сума диференціального та абсолютного рентних доходів. Диференціальний рентний доход з гектара земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями й пасовищами розраховується на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях за економічною оцінкою по виробництву зернових культур за формулою:

Рдн (б) (с) (п)= Рдн * Рд (б) (с) (п)/Р/д (4.1 4)

де Рдн (б)(с) (п) — диференціальний рентний доход з гектара земель під багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) (у центнерах);

Рдн — диференціальний рентний доход з гектара орних земель (у центнерах);

Рд (б) (с)(п) — диференціальний рентний доход з гектара земель пі т багаторічними насадженнями (б), природними сіножатями (с) і пасовищами (п) за економічною оцінкою земель (у гривнях);

Рд— диференціальний рентний доход з гектара орних земель за економічною оцінкою по виробництву зернових культур (у гривнях).

Грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні визначається як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, ціни на зерно і терміну його капіталізації за формулою. Гоз = Рздн*Ц*Тк (4.15)

де Гт — грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями, пасовищами по Україні (у гривнях);

Рздн — загальний рентний доход на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами по Україні (у центнерах);

Ц — ціна центнера зерна (у гривнях);

Тк — термін капіталізації рентного доходу (в роках), який встановлюється на рівні 33 років [3].

Оцінка несільськогосподарських земель визначається відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 16 червня 1999 р. № 050 “Про експертну грошову оцінку земельних ділянок несільськогосподарського призначення” Згідно з цією Методикою проводиться експертна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на яких знаходяться об’єкти нерухомого майна, в тому числі об’єкти незавершеного будівництва та законсервовані об’єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України.

Інформаційною базою для експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення є: відомості Державного земельного кадастру; проект відведення земельної ділянки; ВІДОМОСТІ про природні, економічні, історико-культурні, екологічні та містобудівні особливості місцезнаходження земельної ділянки; дані про інженерне облаштування земельної ділянки та про об’єкти нерухомого майна; дані про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок, що склалися на ринку на момент оцінки.

Оцінна вартість, визначена в результаті експертної грошової оцінки, враховується під час встановлення: ціни продажу земельної ділянки; стартової ціни продажу земельної ділянки на конкурентних засадах.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться за такими методичними підходами:

- капіталізація чистого доходу;

- зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

- врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці;

- грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від ЗО травня 1997 р. №525 і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213, в частині оцінки земель населених пунктів;

- поєднання декілька методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).

Для визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методичних підходів, один із яких ґрунтується на грошовій оцінці земельної ділянки. Перевага повинна надаватися тим підходам, що ґрунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку [4].